広島相続遺言まるごとサービスが、相続不動産売却手続きについて解説するページです。

相続した不動産の売却について

相続不動産の換価分割

換価分割事例

相続した不動産を売却した場合の税金

印紙税

不動産を売却する際には、「売買契約書」を取り交わします。この契約書には、以下の印紙を貼らなければなりません。

なお2014年4月1日から2020年3月31日までの間に作成される契約書については、印紙税の税率が軽減されます。

記載された契約金額	本則税額	軽減税額
1万円未満のもの	非課税	非課税
1万円以上10万円以下のもの	200円	200円
10万円を超え50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え100万円以下のもの	1,000円	500円
100万円を超え500万円以下のもの	2,000円	1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの	1万円	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの	2万円	1万円
5,000万円を超え1億円以下のもの	6万円	3万円
1億円を超え5億円以下のもの	10万円	6万円
5億円を超え10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

※契約書を買主・売主２通作成した場合、双方に印紙を貼る必要があります。

譲渡所得課税

土地や建物を売却した場合に、その売却代金からその土地・建物の取得費や売却にかかった費用を差し引いた譲渡所得（売却益）に、譲渡所得税や住民税がかかってきます。

なお、社会保険料にも影響が出る場合もありますので、注意が必要です。

譲渡所得課税の計算方法

譲渡所得が課税されるのは、売却代金そのものではなく、取得費や譲渡費用を差し引いた額から更に特別控除を控除した額をベースに課税されます。

その算出された「譲渡所得金額」に対し税率を乗じて「税額」を算出します。

◆譲渡所得金額の算出の計算式(計算式1)

上記計算式により、「譲渡所得金額」を算出します。

◆譲渡所得にかかる税金の計算式(計算式2)

上記計算式により、譲渡所得課税の具体的「税額」を算出します。

取得費

取得費とは、売却した不動産の取得費と取得後の設備費、改良費等の合計額をいいます。

相続した不動産であっても、取得費はそのまま引き継げますので、証拠なる領収書等は大事に保管する事が重要です。

相続財産を一定期間内に譲渡した場合は、一定額を取得費に加算できる特例があります。

相続不動産でよくあるのが、取得費が不明な場合です。この場は、収入金額（＝売却益）の５％を概算取得費とすることができます。

(注)５％の概算取得費を使用する場合、相続人などが支払った登記費用などを取得費に含めることができなくなります。

◆取得費の例

• 購入代金
• 取得時の仲介手数料
• 登録免許税、不動産取得税、印紙税（これらは業務に使用されていない場合のみ）
• 設備費、造成費用、測量費

譲渡費用

譲渡費用とは、不動産を売却するためにかかった費用をいいます。

◆譲渡費用の例

• 売却時の仲介手数料
• 解体費用
• 測量代

特別控除

特別控除とは、一定の要件を満たす譲渡の場合、一定の額を特別に控除することをいいます。

◆特別控除

• 居住用不動産を売却した場合の特別控除
• 相続した空き家を売却した場合の特別控除
• 収用等により土地建物を売却した場合の特別控除

税率

売却した不動産の所有期間によって税率が変化します。

◆短期譲渡所得：売却した年の1月1日現在で「所有期間5年以下」の場合

所　得　税	住　民　税	合　計
３０．６３％	９％	３９．６３％

・相続による取得については、原則として被相続人等の取得日を引き継ぎます。

◆長期譲渡所得：売却した年の1月1日現在で「所有期間5年超」の場合

所　得　税	住　民　税	合　計
１５．３１５％	５％	２０．３１５％

・相続による取得については、原則として被相続人等の取得日を引き継ぎます。

◆長期譲渡所得特例：居住用で売却した年の1月1日現在で「所有期間10年超」の場合

所　得　税	住　民　税	合　計
１０．２１％	４％	１４．２１％

・相続による取得については、原則として被相続人等の取得日を引き継ぎます。

・課税譲渡所得6,000万円以下の部分のみ。6,000万円を超える部分は通常の長期譲渡所得で計算。

・3,000万円の特別控除と併用可

※所有期間の判定

取得日の翌日から起算して、譲渡年の1月1日で判定します。

＜具体例＞

2015年10月10日に購入した場合→2020年10月11日で満5年

2021年1月1日以降に譲渡した場合に長期譲渡となります。

2020年12月11日売却した場合、所有期間は5年2か月となりますが、短期譲渡となります。

申告手続き

土地や建物を売却したときの譲渡所得は、給与取得などと合計せず、分離して税額を計算、確定申告が必要です。

各種特別控除を利用した場合、必ず申告が費用となります。

（注）換価分割の際は、原則売却代金を受け取った相続人全員が確定申告する必要があります。

手続方法	申告期限
適用を受ける年分の所得税の確定申告書を、管轄税務署に提出。	譲渡した年の翌年2月16日から3月15日の間。

マイホームの3千万円特別控除

居住用財産（マイホーム）を譲渡（売却）した場合、その譲渡益から最高3千万円を特別控除することが出来ます。

◆居住用財産（マイホーム）の譲渡とは？

• 現在、居住居ている家屋を譲渡
• 現在、居住している家屋とともにその敷地を譲渡
• 住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡
• 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は下記2点が全て該当

その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに譲渡

家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

（注1）売手と買手が下記の特別の関係である場合は、対象となりません。

• 親子や夫婦間での譲渡
• 生計を一にする親族間での譲渡
• 家屋を売った後その売った家屋で同居する親族間での譲渡
• 内縁関係間での譲渡
• 特殊な関係のある法人間での譲渡

その他の要件は国税庁のＨＰを参照

相続空き家の3千万円特別控除

故人(被相続人)の居住用家屋又居住用家屋の敷地等を相続又は遺贈により取得した相続人が、平成28年4月1日から平成31年12月31日までの間に譲渡した場合、一定の要件に当てはまると、譲渡所得の金額から最高３千万円まで特別控除することができます。

被相続人居住用家屋とは？

相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまるもの。

• 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。
• 区分所有建物登記がされている建物でないこと。
• 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

被相続人居住用家屋の敷地等とは？

相続の開始の直前において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地又はその土地の上に存する権利等。

その他の要件

• 売主が、相続又は遺贈により居住用家屋及び敷地等を取得したこと。
• 居住用家屋又は居住用家屋及び敷地等を譲渡すること。

＜居住用家屋の要件＞

相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。

譲渡の時において一定の耐震基準を満たすものであること。

• 居住用家屋の全部の取壊し等をした後に敷地等を譲渡すること。

＜居住用家屋の敷地等の要件＞

家屋敷地ともに相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと。

• 相続の開始があった日から3年目の年の12月31日までに譲渡すること。
• 売却代金が1億円以下であること。

（注1）売手と買手が下記の特別の関係である場合は、対象となりません。

• 親子や夫婦間での譲渡
• 生計を一にする親族間での譲渡
• 家屋を売った後その売った家屋で同居する親族間での譲渡
• 内縁関係間での譲渡
• 特殊な関係のある法人間での譲渡

その他の要件は国税庁のＨＰを参照

相続空き家の取得費加算特例

相続により取得した財産などを、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算して、譲渡所得税を軽減できる特例となります。

なお、この特例と空き家の譲渡所得の特例は選択適用となります。

特例を受けるための要件

• 相続や遺贈により財産を取得した者であること。
• その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
• 家屋を売った後その売った家屋で同居する親族間での譲渡
• その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

つまり、最低でも相続税を支払っていなければこの特例は使用できないことになります。

取得費に加算する相続税額

取得費に加算する相続税額は、次の計算式で計算した金額となります。

取得費に加算する相続税額の具体例

・法定相続人：１名

・相続財産は下記土地Ａ，Ｂとその他。

・Ａ土地のみを相続開始後、本特例の期間内に売却。

	土地Ａ	土地Ｂ	その他	合　計
相続税評価額	4,000万円	3,000万円	3,000万円	10,000万円
相続税額	488万円	366万円	366万円	1,220万円

計算式：1,220万円(譲渡した人の相続税額)×4,000万円(譲渡した土地の相続税評価額)/10,000万円(譲渡した人が取得した相続財産の評価額)

＝488万円（取得費に加算する相続税額)

相続した不動産を売却した場合の社会保険料

不動産を売却して利益が出れば、上記のとおり譲渡所得税が発生します。

しかし、それだけではなく、場合によっては健康保険料等が上がることもありますので注意が必要です。

医療保険制度について

医療保険は主に下記のとおりに分類されます。

加入している医療保険	主な被保険者
健康保険	会社員（保険者は組合健保、協会けんぽ）
共済組合保険	公務員（保険者は国家公務員共済組合・地方職員共済組合等）
国民健康保険	自営業者・年金受給者等（保険者は市区町村や職域国民健康保険組合）
後期高齢者医療制度	75歳以上の高齢者（保険者は都道府県の後期高齢者医療広域連合）

健康保険料への影響

加入している医療保険	保険料の増加
健康保険	影響なし
共済組合保険	影響なし
国民健康保険	増額
後期高齢者医療制度	増額

（注１）譲渡益が出た場合、保険料がアップするのは翌年だけとなります。

（注２）健康保険や共済組合保険の扶養者に譲渡所得があった場合、扶養から外れる可能性があります。扶養から外れた場合、国民健康保険に加入となりますので、保険料の支払いが発生します。保険者に確認をお勧めいたします。

（注３）上記の扶養を外れた場合、所得税法上の扶養からも外れる場合があります。扶養から外れた場合、扶養者の所得税が上がる可能性があります。

特別控除を利用した場合は？

譲渡所得税には、様々な特別控除があります。例えば、マイホームを売却した場合の３０００万円の特別控除があります。この３０００万円の特別控除を利用した結果、納税額が０円になることもあります。

しかし、国民健康保険は注意しなければなりません。国民健康保険は、特別控除前の所得を基準に計算します。

そのため、結果的に、税金０円、保険料増額となります。

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売却サポート料

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